宅建「時効」まとめ｜取得時効・消滅時効・占有合算・登記の関係を徹底解説

2026年4月3日

1. 時効の2つの種類：取得時効と消滅時効

■ 取得時効とは（民法第162条ほか）

他人が所有する物であっても、自分のものとして使う意思（所有の意思）を持ちながら一定期間占有し続けると、その物の所有権を取得できます。これが「取得時効」です。

しかも、所有権の取得は時効が完成した時点からではなく、占有を開始した時点（起算日）にさかのぼるのがポイントです。

占有開始時の状況	必要な占有期間
他人の物とは知らず、かつ知らなかったことに落ち度もなかった（善意無過失）	10年
他人の物と知っていた（悪意）、または知らなかったことに落ち度があった（善意有過失）	20年

2. 取得時効の詳細解説

（1）取得時効と消滅時効の違い

「あの件はもう時効だよ」という表現は日常会話でもよく聞きますね。では、法律上の「時効」とは正確にはどういうものでしょうか。

時効には大きく2種類あります。

取得時効：長期間にわたって他人の物を自分のものとして使い続けることで、その物の所有権を取得できる制度
消滅時効：長期間にわたって権利を行使しないでいると、その権利が消滅してしまう制度

第162条は、このうち取得時効についての規定です。

（2）悪意・善意有過失の場合は20年

たとえば、AさんがBさんの土地に無断で家を建てて住み始めたとします。

Bさんが最初から「この土地は他人のものだ」と知っていた（悪意）場合、または知らなかったことに落ち度があった（善意有過失）場合は、20年間占有を続けることで、Bさんはその土地の所有権を時効によって取得できます。

（3）善意無過失の場合は10年

一方、BさんがAさんとの間で土地の売買契約を結んで住み始めたものの、実はその契約が公序良俗違反で無効だったというケースはどうでしょう。

契約が無効である以上、Bさんは法律上は他人の土地を占有していることになります。しかし占有を開始した時点では「正当に買った土地だ」と信じていた（善意無過失）わけですから、この場合は10年間の占有で所有権を時効取得できます。

重要ポイント：善意無過失が要求されるのは、占有を開始した時点だけです。途中で「実は他人の土地だった」と気づいたとしても、時効期間が20年に延長されることはありません。

（4）起算日にさかのぼる

10年でも20年でも、時効期間が満了すること（これを「時効の完成」といいます）によって、その土地は占有者のものになります。

では、いつの時点から所有者になるのでしょうか？

答えは、占有を開始した日（起算日）にさかのぼって所有者になります。

具体例：2006年4月1日から悪意で占有を開始し、2026年4月1日に時効が完成した場合、法律上はBさんは2006年4月1日から土地の所有者だったことになります。

（5）所有権以外も時効取得できる

時効によって取得できる権利は所有権だけではありません。宅建試験で特に重要なのは、地上権・地役権・賃借権です。

（6）他人の占有も合算できる①：賃貸のケース

時効取得に必要な占有期間は、最初から最後まで自分自身で占有し続ける必要はありません。

ルール：賃借人が占有していれば、賃貸人が占有していることになる

例：BさんがAさんの土地を善意無過失で7年間占有した後、その土地をCさんに3年間賃貸した場合 → Bさんの7年＋ Cさん（賃借人）の3年＝ 10年 → Bさんは所有権を時効取得できます

（7）他人の占有も合算できる②：売買のケース

売買でも同様です。BさんがAさんの土地を7年間占有した後、Cさんに譲渡した場合、CさんはBさんの占有期間（7年）も合算して時効取得を主張できます。

ルール：買主は売主の占有期間も合わせて主張できる

問題は、「Cさんがあと何年占有すればいいか」という点です。これはBさんとCさんそれぞれの占有開始時の善意・悪意によって決まります。

Bさんの状況	Cさんの状況	Cさんにあと何年必要か
善意無過失	善意無過失	3年（合計10年）
善意無過失	悪意か善意有過失	3年（合計10年）
悪意か善意有過失	善意無過失	10年（自分だけの10年）
悪意か善意有過失	悪意か善意有過失	13年（合計20年）

解説：Bさんが善意無過失であれば、最初の占有者の善意が優先され、Cさんの善意・悪意に関わらず合計10年でOKです。Bさんが悪意または善意有過失なら基本は20年が必要ですが、Cさん自身が善意無過失なら自分の占有だけで10年カウントすることもできます。

（8）時効完成前後に第三者への譲渡があった場合

BさんがAさんの土地を時効取得しようとしている途中で、Aさんがその土地をCさんに譲渡したらどうなるでしょうか？

Bさんの時効完成「前」にAC間の譲渡があった場合

→ Bさんが勝ちます（登記の有無は関係なし）

Cさんがたとえ所有権移転登記を受けていたとしても、無登記のBさんに敗れます。時効とは、きちんと登記された他人の土地さえも取得できる強力な制度なのです。

Bさんの時効完成「後」にAC間の譲渡があった場合

→ 先に登記を備えた方が勝ちます

Bさんは時効完成後も登記をせずに放置していたわけですから保護が弱まります。Cさんも同様に登記をしていなければ落ち度があります。二重譲渡と同じ考え方で、先に登記を得た者が優先されます。

例題

「BによるAの土地の取得時効進行中に、AがCに土地を譲渡し、その後Bの時効が完成した。①AからCへの登記がBの時効完成前なら、BはCに対抗できる。②AからCへの登記がBの時効完成後なら、BはCに対抗できない。」

答え→ここをクリック

→ ①②ともに誤り。「AC間の譲渡」がBの時効完成「前」に行われている点が重要です。登記のタイミングではなく、譲渡のタイミングで判断します。譲渡が時効完成前なら、Cへの登記がいつであっても、Bが勝ちます。この引っかけに注意！

（9）賃借人は所有権を時効取得できるか？

AさんがBさんに土地を貸していて、BさんはAさんから借りた土地を占有しています。Bさんはこの土地の所有権を時効取得できるでしょうか？

原則：できません（×）

所有権の時効取得には「所有の意思をもって」占有することが必要です。賃借人は借りているという性質上、所有の意思がないとみなされます。たとえ20年以上賃料を払わずに住み続けたとしても、原則として所有権は取得できません。

例外：できる場合もあります（○）

BさんがAさんに対して「この土地は私のものです」と所有の意思を明示した場合は、その時点から時効がスタートします（悪意なので20年経過後に取得）。

【判例】賃借人の相続人は所有権を時効取得できるか？

ケース	結論
原則（賃借人の地位を引き継いだだけ）	×
所有の意思をもって新たに「事実上の支配」を開始した場合	○

解説：AさんがBさんに駐車場を貸していた。Bさんが亡くなり、子のCさんが相続した場合、CさんはBさんの「賃借人」としての立場を引き継ぐため、所有の意思なしとみなされます。

しかし、CさんがAさんに無断でその駐車場に家を建てて住み始めた場合は、賃借権とは別個に新たな「事実上の支配」を開始したことになり、所有権の時効取得が認められる可能性があります。

3. 消滅時効（民法第166条）

■ 権利も放置すると消えてしまう

債権（お金を請求する権利など）は、一定期間行使しないと時効によって消滅します。

起算点	消滅までの期間
債権者が権利を行使できることを知った時から	5年
権利を行使できる時から	10年

売買代金の請求権や貸したお金の返還請求権なども、放置していると時効で消えてしまいます。「払え」と言えなくなるのが消滅時効の効果です。

権利の種類別・消滅時効まとめ

権利の種類	消滅時効
債権	行使できることを知った時から5年、または行使できる時から10年
所有権	消滅しない
所有権・債権以外の財産権（地上権・永小作権・地役権・抵当権等）	行使できる時から20年

⚠️ 注意点①：生命・身体への侵害は特別ルール

生命や身体の侵害による損害賠償請求権については、「権利を行使できる時から」の期間が通常の10年ではなく20年となっています。人の命や身体は特に重要であるため、保護が厚くなっているのです。

例：医療ミスで身体に障害が残った場合の損害賠償請求権 → 行使できる時から20年

⚠️ 注意点②：所有権は消滅しない

例題：Aさんが甲土地を20年以上使用しないで放置していた場合、Aさんの所有権は消滅時効にかかるか？

→ かかりません（正しい）。所有権は消滅時効の対象外です。

消滅時効はいつから始まるのか？

消滅時効のスタート地点

消滅時効は「権利を行使できる時」から進行します。債権の種類によって、その起算点は次のように変わります。

債権の種類	具体例	時効のスタート
確定期限付き債権	「4月1日に支払う」	期限が到来した時（4月1日）
不確定期限付き債権	「父が亡くなったら支払う」	期限が到来した時（死亡時）
条件付き債権	「宅建士試験に合格したら支払う」	条件が成就した時（合格時）
期限の定めがない債権	「いつ払うか決めていない」	契約と同時に即スタート

（1）「権利を行使できる時」とはいつか？

たとえばBさんがAさんから1億円で土地を購入したとしましょう。Aさんは代金1億円を請求する権利（債権）を持ちます。この債権は、一定期間放置すると時効によって消滅します。

問題は「いつからカウントが始まるのか」です。答えは「権利を行使できる時から」ですが、支払条件の内容によってその時点が変わってきます。それを整理したのが上記の表です。

ここで、「期限」と「条件」の違いも押さえておきましょう。

期限：将来必ずやってくる出来事

確定期限：いつ来るか明確（例：4月1日）

不確定期限：いつかは必ず来るが日時不明（例：父の死）

条件：将来来るかどうかわからない出来事（例：試験合格）

（2）当事者の個人的な事情は関係なし

たとえAさんが交通事故で入院していたとしても、Aさんの代金債権の消滅時効は容赦なく進行し続けます。時効は、当事者の個人的な事情とは切り離されて進むものなのです。

（3）時効の援用

時効が完成したことで生じる利益を実際に受けるためには、「時効を援用する」という意思表示が必要です。つまり「時効が完成したので、私はこの借金を返しません」と主張することです。

消滅時効を援用できる人（援用権者）は次のとおりです。

① 債務者本人
② 保証人・連帯保証人・物上保証人
③ 抵当不動産の第三取得者　など

（4）時効の利益はあらかじめ放棄できない

「たとえ時効が完成しても、時効を理由に支払いを拒みません」とBさんが契約時に約束していたとしたらどうなるでしょうか。

答えは、そのような約束は無効です。時効が完成すれば、Bさんは支払いを断ることができます。

重要ルール：時効の利益はあらかじめ放棄することができない

例題

AはBに建物を賃貸し、月額10万円の賃料債権を有している。Bが契約時に「消滅時効の利益をあらかじめ放棄する」と約定しても、この約定に法的効力は認められるか？

答え→ここをクリック

→ 認められません（正しい）。時効の利益のあらかじめの放棄は無効です。

2. 時効の完成猶予と更新（民法第147条）

裁判上の請求による効果

アクション	効果
訴えを起こす（裁判上の請求）	時効の完成が猶予される（時効は完成しない）
勝訴する	時効が更新される（ゼロリセットされ再スタート）
訴えを取り下げる・却下される	時効は更新しないが、終了から6カ月間は完成が猶予

整理

時効の完成猶予＝ ストップ（時効が完成しない状態）

時効の更新＝ リセット（カウントがゼロに戻り再スタート）

（2）口頭での請求（催告）はどうなるか？

「お金を返してください」と口頭や書面で請求することを「催告」といいます。裁判上の請求より効力は弱く、時効の更新は生じませんが、催告した時から6カ月間は時効の完成が猶予されます。

注意点として、この6カ月の猶予期間中にさらに催告を重ねても効力は生じません。催告を繰り返し続けることで時効を永遠に止めることはできないようになっているのです。

（3）承認

債務者の側から「確かに借りています」と認めることを「承認」といいます。口頭で認めるだけで即座に時効の更新効果が生じます。裁判などの手続きは一切不要です。

まとめ

手段	効果
裁判上の請求	完成猶予＋勝訴で更新
催告（口頭・書面での請求）	完成猶予（6カ月）
承認	即・更新

制限行為能力者が単独で承認した場合

区分	結果
未成年者・成年被後見人	承認を取り消せる→時効更新はなかったことにできる
被保佐人	承認を取り消せない→時効は更新されてしまう

⚠️ 重要：時効完成後に承認した場合

消滅時効が完成した後に債務者が「借りています」と承認してしまった場合、たとえ時効が完成していたことを知らなかったとしても、その後に時効を援用することはできません。

例題：債務者が時効完成の事実を知らずに債務を承認した場合、その後に消滅時効を援用できるか？

→ できません（正しい）。知らなかったとしても、承認した以上、時効援用は認められません。

次回は、時効に関連するさらに細かい論点を見ていきましょう。宅建試験では時効の分野は頻出ですので、ここまでの内容をしっかり復習しておいてください。