「空室税」法案で不動産市場はどう変わる？投機抑制・住宅価格への影響を専門家がわかりやすく解説

2025年12月11日2025年12月12日

2025年12月11日、国民民主党が「空室税」法案を衆議院に提出したというニュースが大きな注目を集めています。
空室税と聞くと、「また税金が増えるのか」「そもそも何を狙っている制度なのか」と疑問に感じる方も多いと思います。

本記事では、
・法案の狙い
・空室税が導入される背景
・不動産市場への影響
・投資家や一般の住宅購入者にとってのメリット・デメリット
・私の見解
を、できるだけわかりやすく、中立な視点で解説していきます。

空室税とは何か？ニュース内容をシンプルに整理

今回、国民民主党が提出した「空室税」法案のポイントは次の3つです。

① 居住目的以外の住宅に課税

都市部や保養地で「住んでいない家」を所有している場合、土地価格に応じて市町村が課税できる。

② 取得後2年以内に売却した場合、税金を上乗せ

短期売買による利益（所得税・法人税）に上乗せ課税。
→ 短期転売（フリップ取引）の抑制が狙い。

③ 政府に1年以内の法制化を求める「プログラム法案」

すぐに実行されるわけではないが、制度設計に本腰を入れてください、という提案。

背景には、
「投機目的の不動産取得により価格が高騰している」という指摘
があります。

外国人投資家の取得増が話題になることがありますが、これは一面にすぎません。
本質的には、国内外の投機マネーが住宅を“資産”として扱うことによる需給のゆがみが問題視されています。

なぜ今、空室税が話題になるのか？

空室税は世界的には珍しくありません。
バンクーバー、ロサンゼルス、シンガポール、ロンドンなどではすでに制度化され、一定の効果が確認されています。

日本で今、議論が活発化している理由は大きく3つあります。

1. 都市部の住宅価格が上昇している

2020年代後半、
・東京23区
・横浜
・福岡
などでマンション価格は過去最高を連続更新。

一般消費者から見ると「手が届かない」価格帯に到達しつつあります。

2. 空き家は増えているのに、買いたい家は買えない

日本の空き家は全国で約849万戸（総務省）。
しかし、実際に需要がある地域の空き家は少なく、
都市部は住宅価格が上がり、地方は空き家が増える
という二極化が起こっています。

3. 資産化・投機化の進行

住宅が「住む場所」よりも「投資商品」として扱われることが増えました。

結果として、
・住む予定のない“保有だけ”の住宅
・短期転売目的の保有
が増加し、価格を押し上げていると言われています。

これらを抑え、
実需（実際に住む人）を守るための仕組みが必要では？
という問題意識が空室税の背景にあります。

空室税が導入されると何が変わるのか？

ここからは、不動産実務に関わる立場として、できるだけ中立的に整理していきます。

● メリット

① 市場の過度な投機が抑制される

短期転売（フリップ）が減り、価格の急騰を抑える可能性がある。

② 空き家の流通が進む

所有者が「持っているだけ」で税負担になるため、
・賃貸に回す
・売却する
という選択が促されます。

③ 地方自治体の財源確保

観光地や別荘地では “別荘空室税” として活用しやすい。

● デメリット（またはリスク）

① どこまでを「空室」とみなすかの線引きが難しい

・別荘は？
・セカンドハウスは？
・リフォーム中の家は？
制度設計次第で混乱が起こり得る。

② 実需の人まで負担が及ぶ可能性

丁寧な制度設計がないと、
「一時的に空いているだけの家」まで課税対象になる懸念があります。

③ 不動産市場への影響が未知数

投資需要が冷えすぎると、市場全体の流動性が落ちるリスク。

外国人投資家だけが原因ではない

ニュースでは「外国人投資家」が取り沙汰されがちですが、
実務に携わってきた私の肌感としては、

外国人投資家は“要因の一部”にすぎず、主因ではないことが多い
と感じています。

価格高騰を招いているのは、
国内外問わず「金融緩和による資金流入」「円安」「投資商品化」が複合的に絡んでいます。

つまり、外国人だけを悪者にする議論は不正確で、
もっと構造的な視点で捉える必要があります。

投資家はどう対応すべき？（心理・戦略の視点）

投資家に必要なのは「感情ではなく、環境を読む戦略」です。

● ① 長期保有の価値が高まる可能性

短期売買には不利な制度なので、
・リスク管理
・安定した家賃収入
を重視する長期投資家にとってはプラスに働く部分もあります。

● ② 購入エリアの選別がより重要になる

課税対象は“都市部”や“保養地”とされています。
地方や中核市などは影響が限定的かもしれません。

● ③ 空室リスク管理がより重要になる

「空室で持っているだけ」ではコストが増えるため、
・賃貸の需要を読み切る力
・管理体制
が投資の成否を分ける可能性があります。

私の見解：空室税は「市場正常化」のひとつの方向性

空室税がすべての問題を解決するとは思いません。
しかし、日本の住宅市場が抱える“ゆがみ”を修正する一手であることは確かです。

ただし、制度の設計次第で、
・実需層に不利益が出る
・地方の空き家対策にはつながらない
という可能性もあるため、慎重な検討が必要です。

私自身は、空室税を「悪」と捉えるより、
『市場のバランスを整える試み』として冷静に評価したい
と考えています。

不動産は、
・資産であり
・生活基盤であり
・地域文化の一部
です。

誰かを排除する議論ではなく、
“持続可能な地域づくり” という視点から制度を整えていくことが重要だと思います。

まとめ：空室税は「住宅価格高騰の処方箋」のひとつ

空室税は、
・投機の抑制
・空き家の活用
・住宅価格の安定化
という目的で導入が検討されています。

単独で劇的な変化が起きるとは限りませんが、
「住まいの価値」を見直す良いきっかけになるでしょう。

今後の制度設計に注目しつつ、
消費者も投資家も、冷静に情報をアップデートしていくことが大切です。